בחירת נכס להשקעה: כל המידע למשקיע המתחיל

בחירת נכס להשקעה היא אחת ההחלטות הפיננסיות החשובות ביותר בחיים. נכס מניב יכול לשמש כמקור הכנסה פסיבי לאורך שנים רבות, אבל בחירה לא נכונה עלולה להוביל להפסדים כבדים. לכן, חשוב להקדיש מחשבה ומאמץ ולבחון בקפידה את הפרמטרים המרכזיים לפני שאתם קונים נכס כזה.

הגדרת מטרות ההשקעה

הצעד הראשון בתהליך של בחירת נכס להשקעה הוא להגדיר בבירור את מטרות ההשקעה שלכם. זוהי החלטה חשובה שתשפיע על כל שלבי התהליך, מסוג הנכס המתאים להשקעה ועד לאסטרטגיית הניהול של הנכס לטווח הארוך.

  • השקעה לטווח קצר מול ארוך – האם אתם מעוניינים להשקיע לטווח קצר או ארוך? השקעה לטווח קצר, לרוב עד 5 שנים, מתאימה למי שמעוניין לנצל הזדמנויות עסקיות חולפות ולהשיג רווח מהיר יחסית. מנגד, השקעה לטווח ארוך מתאימה למשקיעים סולידיים יותר המעוניינים ביציבות ובתזרים מזומנים קבוע לאורך זמן
  • תזרים מזומנים שוטף מול רווח הוני עתידי – האם אתם מחפשים מקור הכנסה קבוע מדמי שכירות או שמא מעדיפים השבחה עתידית של הנכס לצורך מימוש רווח הוני? שאלה זו תשפיע רבות על סוג הנכס שתרכשו – נכסים במצב מצוין באזורים מבוקשים יניבו תזרים מזומנים יציב, ונכסים הדורשים שיפוץ או כאלו שנמצאים באזורי פיתוח עתידיים עשויים להבטיח רווח גבוה יותר בעת מכירה

 

בחירת נכס להשקעה

 

פרמטרים מרכזיים לשיקול בתהליך בחירת נכס להשקעה

לאחר שהגדרתם את מטרות ההשקעה, הגיע הזמן לבדוק לעומק את הנכסים העומדים בקריטריונים שקבעתם. הינה כמה פרמטרים חשובים שכדאי לשים אליהם לב:

  • מקום הנכס ופוטנציאל עליית ערך – מקום הנכס הוא אחד הגורמים החשובים ביותר בקביעת הערך שלו מבחינת גובה דמי השכירות וגם מבחינת סיכויי עליית הערך העתידית. כדאי לבדוק אם מדובר באזור מבוקש עם ביקוש יציב לנכסים להשכרה, קרבה למוקדי תעסוקה, מסחר ופנאי, ורמת הפיתוח והתשתיות מסביב. עבור משקיעים לטווח ארוך, כדאי לאתר גם אזורים בעלי פוטנציאל השבחה גדול הצפוי להעלות את ערך הנכס בשנים הקרובות. לדוגמה, השקעות נדל"ן באתונה הפכו לפופולריות בשנים האחרונות בשל הביקוש הגבוה לנכסים למגורים בבירת יוון וגם בשל הפוטנציאל לעלייה ניכרת בערך שלהם לאור צמיחת הכלכלה היוונית והגידול בענף התיירות
  • מצב תחזוקת הנכס והצורך בשיפוצים – שימו לב למצבו הפיזי של הנכס – האם הוא במצב מצוין או שמא דורש שיפוצים? שיפוץ יכול אומנם להעלות את ערך הנכס ולהגדיל את דמי השכירות האפשריים, אך הוא גם כרוך בהשקעה כספית נוספת שיש להביא בחשבון. אל תשכחו לחשב גם עלויות תחזוקה שוטפות כמו תיקונים, צביעה, גינון ועוד. בעת בדיקת הנכס הפעילו שיקול דעת והיעזרו במומחים כמו שמאי מוסמך או מהנדס בניין
  • שיעורי תפוסה ותשואה באזור – בחנו את שיעורי התפוסה הממוצעים של נכסים דומים באזור, כלומר – כמה מהם מושכרים בפועל מתוך סך הנכסים הזמינים להשכרה. שיעור תפוסה גבוה מעיד על ביקוש יציב ומפחית את הסיכון שהנכס שלכם יישאר ריק לאורך זמן. בדקו גם מהי התשואה המקובלת באזור (יחס ההכנסה השנתית נטו מול עלות רכישת הנכס)
  • הוצאות תפעול ומיסוי צפויות – הכנסות השכירות ברוטו לא משקפות את הרווח הסופי שלכם מהנכס. יש להביא בחשבון עלויות שונות כמו מס רכישה ושבח, מיסים שיופחתו משכר דירה, תשלומים שוטפים לוועד הבית, ביטוחים, אחזקה ועוד. כדאי להתייעץ עם רואה חשבון המתמחה בנדל"ן כדי לתכנן נכון את אסטרטגיית ההחזקה בנכס ולמקסם את הרווחים הפנויים

השוואת אפיקי השקעה חלופיים בנדל"ן

השוק מציע מגוון רחב של אפשרויות השקעה בנדל"ן מעבר לרכישה הישירה של דירות למגורים. כדאי להכיר לעומק את היתרונות והחסרונות של האפיקים העיקריים כדי לעשות בחירת נכס להשקעה שמתאים ביותר עבורכם:

  • דירות מול משרדים ונכסים מסחריים – שוק הדירות מוכר יותר למשקיעים פרטיים, אבל אל תפסלו על הסף אפשרויות נוספות. רכישת משרדים או חנויות יכולה להניב תשואה גבוהה יותר לפעמים, אם כי מדובר לרוב בהשקעות יקרות יותר הדורשות הון עצמי ראשוני גבוה יותר. כמו כן, חוזי השכירות עבור נכסים מסחריים נחתמים לרוב לתקופות ארוכות יותר ומספקים יציבות רבה יותר בתזרים המזומנים
  • השקעה ישירה מול קרנות ותיקי השקעות – רוכשים מתחילים או כאלו שאין ברשותם הון ראשוני גבוה יכולים להתחיל את דרכם בעולם ההשקעות בנדל"ן גם בלי רכישה ישירה של נכס פיזי. ניתן להשקיע בקרנות נדל"ן המנוהלות בידי מומחים, בתיקי השקעות המורכבים מכמה נכסים, או לחלופין במניות של חברות בתחום הנדל"ן. היתרון של הגישה הזו הוא פיזור הסיכון על פני מספר רב של נכסים, גמישות רבה יותר בכניסה ויציאה מההשקעה, וכן ניהול מקצועי בלי מעורבות אקטיבית מצד המשקיע

לסיכום

בחירת נכס להשקעה היא תהליך מורכב שדורש בדיקות מעמיקות, היכרות עם השוק והגדרה ברורה של יעדים ארוכי טווח. כדי למנוע טעויות יקרות ולהבטיח החלטת החלטות מושכלות, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מנוסים לכל אורך הדרך. בעזרת הכנה מתאימה, סבלנות והקפדה על בדיקת הפרטים הקטנים, תוכלו לבחור נכס מניב שיהיה מוצר חשוב ורווחי בתיק ההשקעות שלכם, ויספק לכם הכנסה פסיבית ויציבה לאורך שנים רבות.

נגישות
גלילה לראש העמוד